Brygglån och bostadsbyte

Att flytta från en bostad till en annan är två affärer på en gång: en försäljning och ett köp. Kalkylatorn räknar på hur de hänger ihop – ditt nya lån, vad du betalar per månad före och efter flytten, engångskostnaderna för att ta dig från den ena bostaden till den andra och vad som händer om du köper innan du har sålt.

Vad är ett brygglån?

Ett brygglån lånar ut pengarna som försäljningen kommer att ge, så att du kan betala den nya bostaden innan pengarna har kommit. Du har sålt, men tillträder den nya bostaden först och äger två bostäder fram till frånträdet av den gamla. Då löser pengarna från försäljningen brygglånet.

• Du behöver påskrivna kontrakt för båda bostäderna.
• Det löper tills försäljningen är klar, som längst 6 månader hos de flesta banker.
• Det är amorteringsfritt och du betalar ingenting under lånetiden: räntan betalas tillsammans med lånet vid frånträdet.
• Räntan ger inget ränteavdrag, eftersom lånet saknar säkerhet.
• Det täcker det du räknar med att försäljningen ger efter mäklararvode och kvarvarande bolån.

Köpa först eller sälja först?

Köper du först kan du flytta direkt från den ena bostaden till den andra, men medan du äger båda betalar du för båda fullt ut – det gamla bolånet finns kvar tills försäljningen är klar – plus brygglånets ränta på slutet. Säljer du först slipper du dubbla kostnader och brygglån, men du behöver bo någonstans under tiden och kan behöva köpa i all hast. Hamnar båda tillträdena samma dag slipper du båda delarna – men det är svårt att få till.

Om du köper innan du har sålt

Det här är den största risken med att köpa först. Ett brygglån kräver en påskriven försäljning, så köper du innan du har sålt – eller hoppar köparen av – finns inget. Banken måste då låna ut hela beloppet utöver ditt gamla bolån tills bostaden är såld, efter en egen kreditprövning. Varje månad betalar du för båda bostäderna plus ränta på extralånet; kalkylatorn visar det per månad och efter 6, 12 och 18 månader.

Säljs bostaden inte är vägarna ut att hyra ut den (en bostadsrätt kräver föreningens tillstånd) eller att sänka priset. Ett lägre pris är den andra risken: den del av lånet som försäljningen inte kan lösa blir ett bestående lån på din nya bostad.

Du minskar risken genom att sälja innan du köper, sätta ett utgångspris du faktiskt kan acceptera eller göra köpet villkorat av att din bostad säljs (villkorat köp) om säljaren går med på det.

Handpenningen

Handpenningen för den nya bostaden, oftast omkring 10 % av priset, ska betalas några dagar efter att du skrivit på – långt innan pengarna från din egen försäljning kommer. Fråga din bank hur den kan finansieras.

Därför är amortering ingen kostnad

Kalkylatorn delar det du betalar varje månad i två delar. Räntan efter avdrag, månadsavgiften och driftkostnaderna är pengar som försvinner. Amorteringen minskar ditt lån och är alltså sparande som stannar i bostaden. Väljer du 2 % i stället för 1 % blir det mer att betala, men inte en högre verklig kostnad. Amorteringskravet är 2 % per år när lånet är större än 70 % av bostadens värde och 1 % när det är större än 50 %, och banker lånar ut högst 90 % av priset.

Driftkostnader

Månadsavgiften och driftkostnaderna – el, försäkring, parkering och för ett hus värme, vatten och underhåll – är ofta den största skillnaden per månad mellan två bostäder. Jämför dem lika noga som räntorna.

Hur mycket banken kan låna ut räknar du ut med hur mycket får jag låna; hela det nya lånets plan med bolånekalkylatorn.