Så ansöker du om bolån, steg för steg

Bestäm vilken typ av bostad du köper

Bostadstypen avgör vad du faktiskt köper, vem som ska godkänna dig och vad som tillkommer utöver priset.

• Bostadsrätt: du köper ett medlemskap i en bostadsrättsförening och rätten att använda en lägenhet. Föreningen äger huset, du betalar en månadsavgift och styrelsen ska godkänna dig som medlem. Ingen stämpelskatt tillkommer.
• Hus (villa eller radhus med äganderätt): du äger fastigheten. Utöver priset betalar du stämpelskatt: 1,5 % av köpeskillingen för lagfarten och 2 % av de nya pantbrev som banken behöver som säkerhet, plus en expeditionsavgift för vardera. Pantbrev som redan finns i huset återanvänds, så du betalar bara för den del de inte täcker. Ingen förening ska godkänna dig.
• Nyproduktion: du skriver avtal med byggaren eller föreningen långt före inflyttningen, ofta först ett förhandsavtal. Lånelöftet kan hinna gå ut före tillträdet, så fråga banken när den gör en ny prövning.

Månadsavgiften är en egen kostnad

I en bostadsrätt betalar du en månadsavgift till föreningen så länge du äger lägenheten, utöver ränta och amortering på ditt eget lån. Den är ofta flera tusen kronor i månaden: snittet ligger runt 780 kr per kvadratmeter och år, ungefär 4 600 kr i månaden för 70 kvadratmeter, och en familjelägenhet i Stockholm kan kosta 6 000 kr i månaden eller mer.

• Vad den betalar: föreningens egna lån, husets underhåll och försäkring och oftast värme och vatten. Vad som ingår varierar, så kontrollera i objektsbeskrivningen.
• Den kan höjas: föreningen bestämmer avgiften och höjer den när kostnaderna eller räntorna stiger. Årsredovisningen visar föreningens skulder och planerade höjningar.
• Ingen skattereduktion: till skillnad från räntan på ditt eget lån ger avgiften inget tillbaka på skatten.
• Den sänker hur mycket du får låna: banken räknar med avgiften i din månadsbudget.
• Jämför helheten, inte priset: en billigare lägenhet med hög avgift kan kosta mer per månad än en dyrare med låg avgift. Lägg ihop ränta, amortering och avgift innan du jämför två bostäder.

Ett hus har ingen avgift, men du betalar driftskostnaderna själv – värme, vatten, försäkring och underhåll – och banken räknar med dem i stället. Stämpelskatten betalas utöver kontantinsatsen, så räkna med den för sig.

Räkna ut hur mycket du får låna

Tre gränser avgör hur stort lånet kan bli:

• Bolånetaket: lånet får vara högst 90 % av bostadens värde, så du behöver minst 10 % i kontantinsats av egna pengar. Det gäller sedan 1 april 2026.
• Din inkomst: bankerna lånar oftast ut upp till ungefär 5,5 gånger hushållets årsinkomst före skatt. Det är bankernas praxis, inte lag, och skiljer sig mellan bankerna.
• Bankens kalkyl: banken kontrollerar att du klarar dina levnadskostnader och månadsavgiften även om räntan stiger till kalkylräntan, ofta 6–7 %.

Du måste också amortera: 2 % av lånet om året när det är större än 70 % av bostadens värde och 1 % om året när det är större än 50 %.

Kalkylatorn för hur mycket du får låna uppskattar din gräns utifrån lön och kontantinsats, och bolånekalkylatorn visar vad lånet kostar per månad. Uppskattningen räknar med 4 000 kr i månaden i avgift eller driftskostnad; med en högre avgift lånar banken ut mindre.

Om du är ny i Sverige: ingen lag hindrar utländska medborgare från att köpa bostad eller få bolån, men varje bank har egna krav. De flesta vill att du har personnummer, inkomst i svenska kronor och en stabil anställning, och vissa är strängare om du saknar permanent uppehållstillstånd. Säger en bank nej, fråga en annan.

Skaffa ett lånelöfte

Ett lånelöfte är bankens skriftliga besked om hur mycket den är beredd att låna ut till dig. Du ansöker på nätet, det kostar inget och du kan fråga flera banker. Banken frågar om inkomst, anställning, skulder och hushåll och tar en kreditupplysning på dig.

• Det anger det största lån banken kan ge dig. Lägg till kontantinsatsen så har du ditt tak.
• Det gäller en begränsad tid, oftast tre till sex månader; datumet står i beskedet.
• Det är inte bindande, varken för dig eller för banken. Det är en preliminär bedömning, och banken fattar sitt slutliga beslut när du har en viss bostad.
• Det gäller bara så länge uppgifterna du lämnade stämmer. Hör av dig till banken om jobb, inkomst eller skulder ändras.

Hitta en bostad och lägg bud

Lånelöftet är ditt bevis på att du kan betala. Mäklaren vill normalt se det, eller veta vilken bank som har gett det, innan ditt bud tas emot.

Bostäder säljs oftast genom öppen budgivning efter en visning. Ett bud är inte juridiskt bindande – varken köpare eller säljare är bunden förrän båda har skrivit under kontraktet – men mäklaren räknar med att du står för ditt bud.

Berätta för banken vilken bostad det gäller innan budgivningen blir allvar. Banken bedömer bostaden lika väl som dig – för en bostadsrätt också föreningens ekonomi – och ett lånelöfte garanterar inte lån till vilken bostad som helst.

Läs handlingarna

Mäklaren ger dig uppgifterna om lägenheten och föreningen. Läs dem innan du lägger bud, inte efteråt.

• Objektsbeskrivningen: lägenhetens storlek, månadsavgift och andelstal, och vad som ingår, till exempel förråd eller parkering.
• Föreningens årsredovisning: skulder, planerade avgiftshöjningar och kommande renoveringar. En förening med stora lån är känsligare för räntan, och dess högre kostnader hamnar i din månadsavgift.
• Stadgarna: vad du får ändra i lägenheten och reglerna för andrahandsuthyrning.
• Den ekonomiska planen: för nyproduktion, föreningens kalkyl innan den har någon historik.

För ett hus beställer du i stället en besiktning: köparen har en långtgående undersökningsplikt, och du kan inte i efterhand kräva ersättning för fel du borde ha upptäckt.

Skriv kontrakt och betala handpenningen

När ditt bud har antagits skriver köpare och säljare ett överlåtelseavtal för en bostadsrätt, eller ett köpekontrakt för ett hus. Köpet är bindande när båda har skrivit under, så få bankens klartecken för just den här bostaden först – faller lånet efter att du har skrivit under är du ändå bunden.

Sedan betalar du handpenningen, normalt 10 % av priset, senast det datum som står i kontraktet – ofta inom ungefär en vecka. Den räknas av från kontantinsatsen. Mäklaren håller den på ett klientmedelskonto, normalt tills föreningen har godkänt dig som medlem, och du får tillbaka den om du nekas.

Bli godkänd av bostadsrättsföreningen

Ett bostadsrättsköp gäller bara om föreningens styrelse godkänner dig som medlem. Mäklaren skickar oftast in ansökan. Styrelsen bedömer om du kan betala månadsavgiften och kan fråga om anställning och inkomst eller ta en kreditupplysning.

Styrelsen behöver ett giltigt skäl för att neka, till exempel att din ekonomi tydligt inte räcker. Nekas du blir köpet ogiltigt, och beslutet kan överklagas till hyresnämnden. Det här steget finns inte vid husköp.

Gör klart bolånet

Skicka det undertecknade kontraktet till banken. Den fattar sitt slutliga kreditbeslut och tar fram lånehandlingarna, som du normalt skriver under med BankID. Bostadsrätten pantsätts som säkerhet för lånet; för ett hus är säkerheten pantbreven.

Nu bestämmer ni vad lånet ska kosta:

• Ränta och rabatt: din ränta är bankens listränta minus en rabatt som du förhandlar om. Fråga hur länge rabatten gäller och jämför med ett erbjudande från en annan bank – bankerna publicerar snitträntor, alltså vad kunderna faktiskt betalar. Bolånekalkylatorn visar vad en större rabatt sparar.
• Bindningstid: rörlig ränta på tre månader, eller bunden ränta i ett till tio år. Du kan dela upp lånet i delar med olika bindningstid.
• Kontantinsatsen: banken vill se att du har den och var den kommer ifrån. Många banker vill att du flyttar den till ett konto hos dem före tillträdet, eftersom de då betalar säljaren i en enda transaktion. Fråga din bank vad den kräver och när.

Du får tillbaka en del av räntan som skattereduktion: 30 % av räntekostnaden upp till 100 000 kr om året och 21 % av det som överstiger. Räkna på det i kalkylatorn för skatteåterbäring.

Tillträdesdagen: betalning och nycklar

På tillträdesdagen träffas du, säljaren och mäklaren, ofta på mäklarens kontor eller på banken. Mäklaren har tagit fram en likvidavräkning som visar vem som ska ha vad.

• Din bank betalar ut bolånet och resten av kontantinsatsen – priset minus handpenningen du redan har betalat.
• Säljarens egna lån på bostaden löses med de pengarna, och säljaren får resten.
• Månadsavgiften fördelas mellan dig och säljaren om tillträdet sker mitt i månaden.
• När betalningen är bekräftad får du nycklarna, och bostaden är din.

Se till att hemförsäkringen gäller från den dagen. För ett hus ska lagfart sökas inom tre månader; banken gör det oftast åt dig.